La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto.
In parole semplici, vendere o acquistare la nuda proprietà significa vendere o acquistare un immobile, ma tenendo per sé nel caso della vendita il diritto di viverci per tutta la vita o rinunciando nel caso dell’acquisto a qualsiasi tipologie di rendite o di diritti sull’immobile tranne quello di proprietà.
Ovviamente, nel caso dell’acquisto, il prezzo sarà più basso, calcolando una decurtazione dal prezzo dell’immobile del valore dell’usufrutto, sulla base dell’età dell’usufruttuario e il tempo per il quale avrà la disponibilità dell’immobile.
L’usufrutto è una soluzione nel caso volessimo trasferire la nostra casa ai figli, senza optare per la donazione, perchè donare la nostra casa ha implicazioni successorie sia per l’utilizzo della franchigia e sia per le imposte da pagare.
Per questo spesso si decide di cedere la nuda proprietà e tenersi l’usufrutto dell’abitazione;
Per prima cosa, il passaggio di proprietà deve avvenire in modo tale che nessuno dei figli o il coniuge, alla morte dell’usufruttario possa contestare l’atto sulla base della legittima, ovviamente nel caso del figlio unico con un solo genitore (il de cuius) il problema non sussiste.
È un atto notarile – un rogito a tutti gli effetti – che deve essere fatto una volta sola, perché si scioglierà nel momento del decesso dell’usufruttuario senza bisogno di tornare dal notaio;
La cessione della nuda proprietà, con conservazione dell’usufrutto, può essere sia a titolo gratuito, ossia una donazione, sia a titolo oneroso, ossia una vendita.
Nel primo caso con la donazione si intacca la franchigia, nel secondo caso no.
Di solito si sceglie una via intermedia che è quella della cessione del bene dietro vitalizio:
In pratica, dai la casa al figlio senza chiedere soldi in cambio ma, nello stesso tempo, ti fai promettere da lui assistenza morale e materiale fino all’ultimo dei tuoi giorni.
Questa controprestazione è paragonabile al pagamento di un prezzo; per questo la giurisprudenza assimila il “vitalizio alimentare” – è questo il nome di tale contratto – a una banale vendita.
Se però il rogito avviene quando l’usufruttario è malato e gli restano pochi giorni di vita, la controprestazione è esigua e, secondo i giudici, si tratta di una simulazione. Con la conseguenza che l’atto può essere annullato.